Sécurisation des loyers et prévention des expulsions : décryptage du décret n° 2026-84 du 12 février 2026, une réforme en profondeur

 Article écrit à l'aide de la Synthèse Juridique (voir l'onglet LexStart, Où en est-on)

 

🟢 Décret n° 2026-84 du 12 février 2026, JORF n°0037 du 13 février 2026 (Legifrance.gouv.fr)

🟢 Objet : Le nouveau texte législatif redéfinit les critères de constitution d'un impayé et confie désormais à une instance spécialisée dans l'accompagnement social (la CCAPEX), la responsabilité d'arbitrer le maintien des aides financières pour les locataires en difficulté. Cette réforme vise à renforcer la prévention des expulsions en centralisant les décisions de suspension des APL. 

🟢 Entrée en vigueur : 1er janvier 2027 pour les dispositions relatives au maintien ou à la suspension de l'aide personnelle au logement et au traitement des signalements (avec effet rétroactif dans certaines situations particulières).

 

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        => Nouveautés                                        => impacts  pratiques

        => Droit antérieur                                   => Sources complémentaires

  

Contexte

Ce décret d'application de la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 vise à réformer en profondeur le traitement des impayés de loyers pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement. 
Il transfère le pouvoir décisionnaire en matière de maintien ou suspension des APL des organismes payeurs vers les Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), dans une logique de renforcement de la prévention des expulsions locatives.

 

Présentation

Le décret du 12 février 2026 constitue une réforme structurelle majeure du traitement administratif des impayés de loyers en France, s'inscrivant dans un contexte particulièrement tendu marqué par une explosion des expulsions locatives. Alors que 24 556 ménages ont été expulsés en 2024 avec le concours de la force publique (soit une hausse de 29% en un an), ce texte intervient en réaction aux effets jugés délétères de la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 qui avait durci les procédures d'expulsion. 
Le législateur tente ici un équilibre délicat entre protection des propriétaires bailleurs et prévention de la précarisation des locataires, en partant du constat que les suspensions automatiques d'APL aggravaient la dette locative et précipitaient les expulsions plutôt que de les prévenir. Cette approche marque une rupture philosophique importante : on passe d'une logique punitive et automatique à une logique d'évaluation individualisée des situations.

Le transfert du pouvoir décisionnaire vers les CCAPEX représente le cœur de cette réforme. Ces commissions, co-présidées par le préfet et le directeur de la CAF ou de la MSA, deviennent de véritables instances de régulation sociale avec un pouvoir d'arbitrage considérable. Elles disposent d'une sous-commission thématique spécialement dédiée aux questions d'APL, qui doit statuer dans un délai d'un mois, pendant lequel les aides sont maintenues. 
Ce mécanisme vise à éviter les décisions hâtives et à permettre un diagnostic social et financier approfondi de chaque situation. Toutefois, le pouvoir de la CCAPEX est encadré de manière stricte : la suspension ne peut être décidée que dans deux cas limitatifs (troubles de jouissance judiciairement constatés ou capacité financière suffisante du locataire sans compromettre sa subsistance). Cette limitation vise à éviter les suspensions arbitraires et à garantir que seules les situations de mauvaise foi caractérisée donnent lieu à suppression des aides.

 

Sur le plan pratique, le décret re-écrit entièrement la chaîne procédurale du traitement des impayés. 

La nouvelle définition de l'impayé (450 euros ou trois mois de défaut) est plus simple et intervient plus tôt, ce qui permet une détection précoce des difficultés et une intervention plus rapide des acteurs de la prévention. 
Le bailleur doit signaler l'impayé à l'organisme payeur dans un délai de deux mois après sa constitution, et celui-ci doit saisir la CCAPEX dans les quinze jours. Cette chaîne d'information accélérée permet théoriquement une prise en charge plus réactive. Le décret généralise également le tiers-payant : en cas d'impayé constitué, l'aide est systématiquement versée au bailleur (si ce n'était pas déjà le cas), ce qui sécurise une partie de ses revenus locatifs. Cette mesure répond à une demande ancienne des propriétaires, tout en conditionnant le maintien du versement à leur collaboration dans la procédure de prévention.

Les enjeux d'application de ce décret sont considérables et soulèvent plusieurs interrogations. D'abord, la charge de travail des CCAPEX va considérablement augmenter, puisqu'elles devront examiner individuellement des milliers de dossiers d'impayés. La question des moyens humains et matériels mis à disposition de ces commissions est donc centrale : sans effectifs suffisants, le risque est grand de voir s'accumuler les dossiers en attente, retardant d'autant les décisions et créant une insécurité juridique pour toutes les parties. Ensuite, la mise en œuvre du diagnostic social et financier prévu par le texte nécessite une coordination étroite entre CAF/MSA, services sociaux départementaux, FSL et associations spécialisées. Cette coordination existe déjà théoriquement, mais sa qualité varie considérablement selon les territoires, créant un risque d'inégalité de traitement entre allocataires selon leur lieu de résidence. Par ailleurs, le décret prévoit un rétablissement sans effet rétroactif des aides suspendues avant le 1er janvier 2027, sauf si le locataire a mis en place un plan d'apurement ou soldé sa dette : cette disposition transitoire risque de créer des situations complexes pour les dossiers en cours.

Enfin, ce décret doit être analysé dans une perspective plus large de politique publique du logement. Il s'inscrit dans un contexte où la production de logements sociaux stagne, où les loyers du parc privé augmentent plus vite que les revenus des ménages modestes, et où les aides au logement ne sont pas revalorisées à hauteur de l'inflation. Le maintien des APL, aussi bienvenu soit-il pour éviter les expulsions à court terme, ne résout pas la question structurelle de l'accès au logement pour les ménages précaires. Les associations de défense des locataires et les acteurs de la solidarité soulignent d'ailleurs que ce texte, bien qu'améliorant le dispositif existant, intervient en compensation d'un durcissement législatif antérieur (loi Kasbarian-Bergé) qui a déjà produit des effets dramatiques avec une explosion des expulsions en 2024 et 2025. La question de l'efficacité réelle de cette réforme se mesurera donc à l'aune de l'évolution du nombre d'expulsions effectives dans les mois et années à venir, et de la capacité des CCAPEX à jouer pleinement leur rôle de prévention. Le décret crée également une attente forte en matière de mobilisation du FSL et des dispositifs d'accompagnement social, dont les budgets devront nécessairement être renforcés pour répondre à l'afflux de situations signalées.

 

Nouveautés

- Nouvelle définition de l'impayé locatif : constitué dès 450 euros de dette ou après trois mois de défaut de paiement, quel que soit le montant

- Principe du maintien des APL même après résiliation du bail, sauf décision contraire de la CCAPEX

- Transfert du pouvoir décisionnaire sur la suspension ou le maintien des APL des organismes payeurs (CAF/MSA) vers la CCAPEX

- Pouvoir d'appréciation limité de la CCAPEX : suspension possible uniquement en cas de troubles de jouissance constatés judiciairement ou de capacité financière suffisante du locataire

- Généralisation du mécanisme du tiers-payant en cas d'impayé constitué

- Possibilité de rétablissement rétroactif des APL en cas d'exécution d'un plan d'apurement ou de paiement intégral de la dette

 

Droit antérieur

 

Avant l'entrée en vigueur de ce décret, le système de traitement des impayés locatifs reposait sur une définition différente de l'impayé et sur un rôle central des organismes payeurs (CAF et MSA) dans la décision de suspension des aides. L'impayé était constitué lorsque la dette atteignait au moins deux fois le montant mensuel du loyer et des charges, après déduction des aides personnelles au logement (notion de loyer net). Une fois ce seuil franchi, le propriétaire disposait de deux mois pour signaler la situation à la CAF ou à la MSA, sous peine d'amende pouvant atteindre 7 850 euros. Les organismes payeurs décidaient alors de manière relativement automatique de la suspension des APL, ce qui aggravait souvent la situation financière des locataires en difficulté et précipitait les procédures d'expulsion. Le système antérieur prévoyait certes un principe de maintien temporaire des aides pendant une période de six mois pour permettre la mise en place d'un plan d'apurement, mais dans les faits, les suspensions automatiques étaient fréquentes et les possibilités de maintien des aides limitées. La prévention des expulsions passait principalement par les plans d'apurement négociés entre bailleurs et locataires, avec intervention possible du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), mais sans réel contrôle centralisé ni coordination efficace entre les différents acteurs.

 

Ce qui change

• Abaissement et simplification du seuil de déclenchement de l'impayé : de deux mois de loyer net à 450 euros ou trois mois de défaut de paiement
• Inversion du principe : d'une logique de suspension quasi-automatique des APL à une logique de maintien par défaut, la suspension devenant l'exception
• Transfert de compétence majeur : la décision de suspension ne relève plus des CAF/MSA mais d'une instance collégiale (CCAPEX) associant État, département, et organismes payeurs
• Élargissement du maintien des APL : l'aide est désormais maintenue même après résiliation judiciaire du bail et pendant l'occupation avec indemnité d'occupation
• Renforcement des obligations de signalement et de coordination entre bailleurs, organismes payeurs et CCAPEX avec des délais précis (2 mois pour le bailleur, 15 jours pour l'organisme payeur)

 

Dispositions clés

1. Nouvelle définition de l'impayé : constitué lorsque trois mois après un premier défaut de paiement, le ménage n'a toujours pas payé OU lorsque la dette dépasse 450 euros (art. R. 824-2 CCH)

2. Principe du maintien des APL en cas d'impayé, y compris après résiliation du bail, sauf décision de suspension de la CCAPEX (art. R. 824-7 CCH)

3. Obligation pour le bailleur de signaler l'impayé à l'organisme payeur dans un délai de 2 mois après sa constitution (art. R. 824-3 CCH)

4. Obligation pour l'organisme payeur d'informer la CCAPEX dans un délai de 15 jours suivant le signalement du bailleur

5. Pouvoir décisionnaire de la CCAPEX pour le maintien ou la suspension des APL, avec pouvoir d'appréciation limité à deux cas : décision judiciaire d'expulsion définitive avec troubles de jouissance ou capacité financière suffisante du locataire

6. Généralisation du tiers-payant : versement automatique de l'APL au bailleur en cas d'impayé constitué

7. Possibilité de rétablissement rétroactif des APL en cas d'exécution d'un plan d'apurement, de signature d'un nouveau bail ou de paiement intégral de la dette

 

Impact pratique

Pour les bailleurs personnes physiques et morales (dont bailleurs sociaux) : nouvelle obligation de signalement dans un délai strict de 2 mois sous peine de sanctions ; automatisation du tiers-payant en cas d'impayé ; sécurisation relative du versement des APL mais perte du pouvoir de décision sur leur suspension ; obligation renforcée de coordination avec les organismes payeurs et la CCAPEX. Pour les organismes HLM : nécessité d'adapter les procédures internes de gestion des impayés et de renforcer la coordination avec les CAF/MSA et les services sociaux.

 

Sources complémentaires qui ont traité cette information

•  À propos du décret 2026-84 du 12 février 2026 relatif aux impayés locatifs, www.habitat-social.com (ACHS - Avocats Conseils en Habitat Social)
•  Expulsions locatives : un décret sur les CCAPEX, Blog.landot-avocats.net (Cabinet Landot & Associés)
•  La réforme administrative de la prévention des expulsions locatives en matière de baux d'habitation, Consultation.avocat.fr/blog/jonathan-quiroga-galdo (Me Jonathan Quiroga-Galdo, Avocat)
•  Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, www.anil.org (ANIL - Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
•  APL et loyers impayés : ce changement de la CAF dès 2027 permet aux propriétaires de toucher l'aide directement dès 450 €, https://bourseinside.fr (Bourse Inside
•  Loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, www.legifrance.gouv.fr/jorf (Légifrance).